Subasta notarial: la vía menos conocida (y más rápida) para comprar por debajo de mercado

La subasta que no pasa por un juzgado

Antes de 2015, si un banco quería ejecutar una hipoteca por la vía extrajudicial, el trámite pasaba igualmente por un juzgado en su fase final. La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, cambió eso: trasladó buena parte de las subastas voluntarias y de ejecución extrajudicial de hipoteca a los notarios. El resultado es la subasta notarial, un procedimiento que en muchos casos es más rápido que la subasta judicial porque no depende de la agenda de un juzgado.

No es una vía "menor" ni menos segura: la lleva un notario, que es funcionario público, y la puja se hace en el mismo Portal de Subastas del BOE que las judiciales y las de Hacienda.

Quién puede participar y qué hay que depositar

El artículo 75 de la Ley del Notariado exige a quien quiera pujar consignar electrónicamente un depósito del 5% del valor de los bienes o derechos antes de tomar parte — el mismo porcentaje que en una subasta judicial de inmuebles. Hay excepciones: el solicitante de la subasta y los copropietarios del bien pueden pujar sin ese depósito previo, algo pensado para procedimientos de división de cosa común entre herederos o copropietarios que no se ponen de acuerdo.

Los plazos, calcados a los de la subasta judicial

La ley exige que la subasta se anuncie con al menos 24 horas de antelación a su apertura, y que el plazo para pujar dure un mínimo de veinte días naturales — exactamente el mismo periodo que marca la LEC para las subastas judiciales. Esto no es casualidad: ambos procedimientos comparten la misma infraestructura técnica, el Portal de Subastas del BOE.

Cómo se cierra y qué hace el notario

Cuando termina el plazo de pujas, el notario no se limita a comunicar un resultado: extiende un acta donde queda documentada la identidad del adjudicatario, el precio ofrecido, las posturas anteriores que se presentaron, y el cierre formal del expediente. Esa acta notarial es, junto con el pago acreditado, el título que permite inscribir la finca a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

El adjudicatario tiene diez días hábiles para pagar la diferencia entre su oferta y el depósito ya consignado — bastante menos margen que los 40 días de una subasta judicial, así que conviene llegar con la financiación ya resuelta si el plan es pedir hipoteca.

Una diferencia real con la subasta judicial: los costes de formalización

A diferencia de una subasta judicial o de la AEAT — donde el decreto o acta de adjudicación es directamente inscribible sin pasar por notaría —, en la subasta notarial todo el expediente lo tramita y arancela un notario. Eso significa que los costes de formalización sí incluyen aranceles notariales propios del expediente, además de los registrales, y conviene pedir presupuesto al notario que lleve el caso antes de fijar tu puja máxima. Puedes ver cómo se suman todos estos costes en nuestra guía de cómo calcular la rentabilidad real.

Las cargas no se comportan distinto por ser un notario quien subasta

El criterio de fondo es el mismo que en cualquier subasta con publicidad registral: las cargas anotadas después del procedimiento se cancelan al inscribir la adjudicación, mientras que las anteriores — otra hipoteca previa, un embargo anterior — siguen vivas y pasan a quien se adjudica el bien. El notario no "limpia" cargas que no le corresponde cancelar, así que la nota simple actualizada sigue siendo indispensable antes de pujar.

En resumen

Una subasta notarial se mueve con las mismas piezas que una subasta judicial — depósito del 5%, veinte días de puja, cargas anteriores que subsisten —, pero con dos diferencias que sí importan al calcular tu oferta: el plazo de pago es de solo diez días hábiles, y el propio expediente lleva aranceles notariales que una subasta judicial o de la AEAT no tiene. Consulta las subastas notariales activas en nuestro buscador, o deja que nuestro servicio de gestión integral se encargue de todo el proceso.