Subasta judicial paso a paso: lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil antes de que pujes

Cuando un juzgado, no un banco, decide el precio de salida

Una subasta judicial nace de un procedimiento de ejecución: alguien debe dinero —por una hipoteca impagada, una deuda reclamada judicialmente, una herencia que hay que liquidar— y un juzgado ordena vender un bien para cobrarse. A diferencia de una subasta de Hacienda, aquí el trámite lo dirige el Letrado de la Administración de Justicia, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 cambió buena parte de estas reglas para los procedimientos de ejecución iniciados a partir de esa fecha: depósito, plazos de pago y qué pasa si nadie puja son distintos de lo que regía antes. Esta guía describe el régimen vigente ahora, que es el que aplica a la inmensa mayoría de las subastas activas hoy. Mientras la subasta notarial y la de Hacienda apenas se han visto afectadas, la judicial ha cambiado de forma sustancial. Puedes consultar las subastas judiciales activas en nuestro buscador.

Quién puede pujar y cuánto hay que depositar

Cualquier persona puede tomar parte como licitador, identificándose de forma suficiente y declarando que conoce las condiciones de la subasta — con una excepción relevante, el propio ejecutante (quien reclama la deuda) puede pujar sin depositar nada, aunque si luego quiere adjudicarse el bien sí debe cumplir requisitos adicionales.

El depósito para pujar es del 20% del valor por el que sale el inmueble a subasta (con un mínimo de 1.000 €), según el artículo 669 de la LEC — bastante más que el 5% que exigía la norma anterior a 2025. El Letrado de la Administración de Justicia puede ajustar ese porcentaje según las circunstancias de cada subasta. Se consigna electrónicamente al pujar en el Portal de Subastas del BOE, y si no ganas, se te devuelve.

Veinte días de puja, ahora a ciegas y sin prórroga

La subasta permanece abierta un plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura. Aquí hay dos cambios respecto a la norma anterior: ya no existe la prórroga automática que alargaba el cierre si alguien pujaba en el último momento, y durante todo el plazo las pujas son secretas — el portal no muestra si hay ofertas ni su importe hasta que la subasta cierra. Nadie sabe, mientras puja, si va ganando o no.

Si tu oferta no llega al 70%: el derecho de mejora del ejecutado

Si la mejor puja alcanza o supera el 70% del valor de subasta, se adjudica directamente a quien la hizo. Si se queda por debajo, el deudor (ejecutado) tiene diez días hábiles desde el cierre para presentar a un tercero dispuesto a cubrir, como mínimo, el 60% del valor de subasta — un umbral que la reforma de 2025 rebajó desde el 70% anterior. Si el ejecutado no usa esa facultad, se aprueba el remate al mejor postor siempre que su oferta llegue al 50% del valor de subasta, o al 40% si con eso basta para saldar toda la deuda reclamada.

Para la vivienda habitual del deudor la protección sigue siendo mayor: no se aprueba el remate por debajo del 70% del valor de subasta, salvo que cubra la totalidad de la deuda, en cuyo caso el mínimo baja al 60%.

Lo que se paga después de ganar

El adjudicatario tiene ahora solo veinte días hábiles desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia entre su puja y el depósito ya entregado — bastante menos de la mitad si se cuenta en días naturales, ya que estos veinte son hábiles (se excluyen fines de semana, festivos y agosto), frente a los 40 días naturales de la norma anterior a 2025. El plazo empieza a contar desde el cierre, no desde que te notifiquen el decreto. Conviene tener la financiación resuelta antes de pujar, no después.

Qué pasa si nadie puja: el cambio más importante de la reforma

Aquí es donde más ha cambiado la ley. Antes, si la subasta quedaba desierta, el banco o acreedor podía adjudicarse el inmueble directamente por un mínimo del 70% (o 60%) del valor de tasación, sin necesidad de que nadie más pujara. Ahora esa adjudicación automática ha desaparecido: si no hay ningún postor, el juzgado alza el embargo a petición del deudor. Solo se evita si el propio deudor, o un tercero a propuesta del acreedor, decide quedarse el bien por al menos el 50% del valor de subasta (o el 40% si con eso se cubre toda la deuda). Es un cambio que da más margen al deudor y obliga al acreedor a participar activamente si quiere el inmueble, en vez de esperar a que la subasta quede vacía.

Cargas: qué se cancela solo y qué se queda contigo

Aquí es donde más dinero se pierde por no leer la letra pequeña. Las cargas posteriores a la anotación de la ejecución se cancelan automáticamente al inscribir la adjudicación. Pero las cargas anteriores a ese asiento — otra hipoteca previa, un embargo anterior — no desaparecen: las asume quien se adjudica el inmueble, y el mero hecho de pujar ya implica aceptar esa subrogación. A eso hay que sumar las cuotas de comunidad de propietarios pendientes, que por la Ley de Propiedad Horizontal afectan al comprador por el año en curso y los tres anteriores, con independencia de quién las generara. Antes de fijar tu puja máxima, te interesa ver cómo calcular la rentabilidad real sumando todos estos costes.

En resumen

La reforma de 2025 endureció el depósito de entrada (ahora el 20%, no el 5%) pero acortó el plazo de pago a 20 días hábiles (bastante menos de la mitad en términos de calendario real) y dio más protagonismo al deudor si la subasta queda desierta, eliminando la adjudicación automática del acreedor. Sigue habiendo garantías para el postor — depósito devuelto si pierdes, cargas anteriores claramente delimitadas —, pero conviene llegar con la financiación resuelta de antemano, porque los plazos ya no dan margen para improvisar. Pide siempre la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y el certificado de deudas de la comunidad antes de fijar tu puja máxima, o deja que nuestro servicio de gestión integral lo revise por ti.