Depósito del 5% o del 20%: cuánto tienes que consignar según la subasta

El dinero que hay que poner sobre la mesa antes de pujar

Mucha gente descubre demasiado tarde que no se puede pujar por un inmueble en el Portal de Subastas del BOE sin haber consignado antes una cantidad de dinero. No es un capricho del sistema: es un filtro para que solo pujen quienes realmente están dispuestos a pagar si ganan. Y ese filtro tiene una cifra concreta que conviene tener clara antes de enamorarse de ningún inmueble en subastas.

Hasta hace poco la respuesta era siempre la misma: el 5% del valor de tasación o tipo de subasta. Sigue siendo así en la subasta de la AEAT y, salvo que la documentación de tu caso diga otra cosa, también en la notarial. Pero en subasta judicial la reforma de la Ley Orgánica 1/2025 lo cambió: si el procedimiento de ejecución se inició a partir del 3 de abril de 2025, el depósito para inmuebles subió al 20% del tipo de subasta; si se inició antes de esa fecha, sigue rigiendo el 5% de siempre. No es la fecha en que sale la subasta lo que decide el porcentaje, sino la fecha en que arrancó el procedimiento judicial —un dato que conviene comprobar en la documentación del expediente antes de dar nada por hecho—. Con un inmueble de 150.000 euros de tipo, eso son 7.500 euros bajo el régimen antiguo o 30.000 euros bajo el nuevo: una diferencia demasiado grande como para suponer el porcentaje que toca. Para bienes muebles el porcentaje sigue en el 10% del valor, o 1.000 euros si esa cifra resulta mayor, sin cambios por la reforma.

Cómo se consigna y quién puede pujar sin depósito

La consignación se hace de forma electrónica, directamente en el Portal de Subastas del BOE, vinculando una cuenta bancaria al proceso de puja. No hay que acudir a ningún banco físico ni entregar un cheque: todo el trámite es digital y queda asociado a tu usuario para esa subasta concreta.

Hay excepciones que merece la pena conocer porque explican comportamientos que a veces sorprenden en la mesa de subastas. El ejecutante de una subasta judicial —normalmente el banco que reclama la hipoteca impagada— no tiene que depositar nada para pujar, según el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Algo parecido ocurre en la vía notarial, donde el solicitante del procedimiento y los copropietarios tampoco están obligados a consignar depósito. Esto explica por qué en muchas subastas judiciales el banco puede permitirse pujar de forma agresiva o adjudicarse el bien si queda desierta, mientras que el resto de postores sí necesitan tener ese 5% inmovilizado desde el primer momento.

Qué pasa con tu depósito si no ganas la puja

Esta es la pregunta que más inquieta a quien puja por primera vez: si consigno 7.500 euros y otro postor ofrece más, ¿pierdo ese dinero? No. El depósito se devuelve de forma automática si no resultas adjudicatario, sin que tengas que reclamarlo ni esperar a que nadie lo autorice manualmente. El sistema del Portal de Subastas libera la consignación en cuanto se cierra el proceso y se determina quién ha ganado.

Esto significa que puedes pujar en varias subastas simultáneamente si tienes liquidez para consignar el 5% en cada una, aunque conviene ser prudente: tener el dinero inmovilizado en varios procesos a la vez reduce tu margen de maniobra si de repente ganas más de una. Antes de lanzarte a varias pujas en paralelo, es buena idea repasar con calma cómo calcular la rentabilidad real de una subasta de vivienda para no quedarte corto de caja justo cuando toca pagar.

Y si ganas, ¿el depósito cuenta como parte del pago?

Sí: el 5% consignado no es un coste adicional que se suma al precio final, sino un anticipo que se descuenta del importe total que debes pagar por el inmueble. Si ganaste la puja por 160.000 euros y ya habías consignado 7.500, la cantidad pendiente de pago será la diferencia, dentro del plazo que corresponda según el tipo de subasta.

El plazo para completar el pago tampoco es el mismo en todos los casos, y aquí la reforma también metió mano. En la AEAT son 15 días hábiles desde que se notifica la adjudicación, no naturales, aunque así se vea escrito en algún sitio. En subasta judicial vuelve a depender de cuándo se inició el procedimiento: 40 días hábiles desde el decreto de aprobación del remate en el régimen antiguo, o 20 días hábiles desde el cierre de la subasta —no desde el decreto— si el procedimiento arrancó ya con la reforma en vigor. En subasta notarial, 10 días hábiles. Quien puja pensando en vender rápido o en pedir una hipoteca para financiar la compra debe tener muy presente cuál de estos plazos le aplica: los cuarenta días hábiles del régimen antiguo dan el doble de margen que los veinte del nuevo, y ambos superan con holgura a los diez de la vía notarial.

Un detalle que se pasa por alto: el depósito no es garantía de que todo salga bien

Consignar el 5% te habilita para pujar, pero no te protege frente a las cargas que puedan subsistir sobre el inmueble ni frente a la situación de ocupación en la que se encuentre. Ese dinero es una garantía para el sistema de subastas, no un seguro para el comprador. Por eso, antes de mover un euro en el Portal, vale la pena revisar con detalle la ficha de la subasta y, si el tema de las cargas previas no te queda claro, repasar qué cargas pueden subsistir tras la adjudicación antes de comprometer tu depósito.

Si además nunca has participado en un proceso judicial de este tipo, conviene leer con calma los requisitos de la subasta judicial según la LEC, porque el momento exacto en que se exige el depósito y el resto del calendario procesal están íntimamente ligados.

En resumen

El depósito para pujar por un inmueble en el BOE es la puerta de entrada obligatoria en las tres vías, y se devuelve automáticamente si no ganas —lo que ya no es igual en las tres es la cifra: 5% en la AEAT y, salvo que la documentación diga otra cosa, en notarial; en judicial, 5% o 20% según si el procedimiento se inició antes o después del 3 de abril de 2025. El plazo posterior para pagar si te adjudicas el bien tampoco coincide: quince días hábiles en la AEAT, cuarenta o veinte días hábiles en judicial según el mismo criterio de fechas, diez hábiles en notarial. Conocer qué régimen te toca, y no solo la cifra del depósito, es lo que separa a quien puja con un plan de quien puja a ciegas. Si quieres que te avisen en cuanto salga una subasta que se ajuste a tu presupuesto y a tu capacidad de pago, puedes configurar una alerta personalizada y dejar que el filtro lo haga por ti.