Qué significa el 70% y el 50% del valor de subasta (y por qué no es un descuento)

Qué es el "valor de subasta"

Cada subasta del BOE lleva un importe de referencia llamado "valor de subasta" — normalmente el valor de tasación del bien, fijado en el procedimiento judicial o administrativo antes de sacarlo a subasta. Es el número sobre el que se calculan todos los demás: el depósito para pujar, y los dos umbrales de los que habla esta guía, el 70% y el 50%.

Es habitual ver estos dos porcentajes en la ficha de cada subasta y pensar que son una especie de "descuento" respecto al precio de mercado del inmueble. No lo son. Son umbrales legales que determinan cómo se adjudica el bien, fijados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). No tienen relación directa con lo que vale el inmueble en el mercado — puede que la puja ganadora esté muy por debajo o muy por encima de un precio real de mercado, y estos porcentajes seguirían siendo los mismos.

El 70%: adjudicación directa sin más pujantes

Si la mejor puja de la subasta alcanza o supera el 70% del valor de subasta, y no hay más postores mejores, el bien se adjudica directamente a quien hizo esa puja. Es el escenario más simple: se cubre el umbral, no hay competencia adicional, se acaba ahí.

Por debajo del 70%: el derecho de tercería del deudor

Si la mejor puja se queda por debajo del 70%, la ley le da al deudor (la persona ejecutada, dueña original del bien) un derecho especial: puede presentar él mismo un tercero — un comprador de su confianza — que cubra ese 70% del valor de subasta. Si lo hace dentro del plazo, ese tercero se queda con la adjudicación, no el mejor postor de la subasta.

Si el deudor no ejercita ese derecho, la opción pasa al acreedor (quien inició la ejecución): puede pedir que se le adjudique el bien a él por ese mismo 70%, en vez de quedarse solo con el importe de la mejor puja.

El límite real: la cantidad reclamada

En cualquiera de los casos anteriores por debajo del 70%, hay un límite adicional que no puede saltarse: la adjudicación tiene que cubrir, como mínimo, la deuda reclamada — el principal, los intereses y las costas del procedimiento (lo que en la ficha del BOE aparece como "cantidad reclamada"). Si ni siquiera eso se cubre, entran en juego otras reglas del propio artículo 670, distintas según el tipo de bien.

Y el 50%, ¿qué es?

El 50% del valor de subasta es un segundo umbral de referencia, normalmente relevante cuando la subasta queda desierta (sin ninguna puja) — el acreedor puede entonces pedir la adjudicación por un porcentaje mínimo del valor de subasta, que la ley fija en función del tipo de bien. Aparece en la ficha por el mismo motivo que el 70%: es un dato del propio procedimiento, no una valoración de mercado.

Por qué no es un descuento sobre el precio de mercado

Aquí está el error habitual: ver "70% del valor de subasta: 65.000 €" y leerlo como "este piso vale 65.000 € menos de lo normal". El valor de subasta no es un precio de mercado — es una tasación fijada en el procedimiento, que puede estar muy alejada de lo que hoy pagaría un comprador real por ese inmueble en esa zona. Y el 70%/50% tampoco son descuentos: son umbrales legales sobre ese mismo valor de subasta, para decidir cómo se adjudica, no cuánto vale el bien.

Si quieres saber si una subasta es una buena oportunidad de verdad, lo que hace falta es comparar el valor de subasta (y la puja que finalmente gane) contra un precio de mercado real de la zona — no contra el 70%/50% de sí mismo.

En resumen

- El 70% y el 50% del valor de subasta son umbrales legales del artículo 670 LEC, no descuentos de mercado.

- Por encima del 70% sin más pujantes: adjudicación directa.

- Por debajo del 70%: derecho de tercería del deudor, y si no lo ejerce, opción del acreedor — siempre respetando la cantidad reclamada como mínimo.

- El 50% entra en juego sobre todo cuando la subasta queda desierta.

- Para saber si el precio es bueno de verdad, compara contra el mercado real, no contra estos porcentajes.